Preguntas Frecuentes

PREGUNTA 1 ¿Por qué recurrir a un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero?

Las obras creadas por arquitectos resultan en una mayor calidad de vida y de trabajo, pero muchas veces los ciudadanos optan por no recurrir a un Arquitecto por los siguientes motivos:

"Lo que necesito son 4 paredes y un techo… ¿Para qué recurrir a un Arquitecto?"

Los Arquitectos le ayudan a tomar decisiones explorando todos los escenarios posibles, mostrándole aquella solución que mejor se adapta a sus necesidades.

"Lo que necesito es un ingeniero"

Los arquitectos son los únicos profesionales que poseen los conocimientos y habilitaciones académicas y legales para hacer proyectos de Arquitectura, aunque estos técnicos también tengan su sitio en el proceso constructivo, no están habilitados para hacer proyectos de Arquitectura.

"Lo que necesito es un constructor"

Los constructores construyen, no proyectan. Una de las prioridades del Arquitecto es la defensa de los intereses de su cliente, actuando como su representante en diversas situaciones. El Arquitecto es el profesional que, no sólo mejor conoce su proyecto, y domina las mejores soluciones constructivas para su edificación, resultando, al final, en una mayor calidad constructiva de la misma. Trabajar con un Arquitecto es una garantía de calidad.

"Un Arquitecto es un lujo que no me puedo permitir"

Los honorarios de los Arquitectos no son apenas una parte a sumar al total. Por regla general, éstos representan un porcentaje sobre la estimación del coste total de la obra.

Los Arquitectos elaboran y trabajan con presupuestos, asegurando siempre la mejor relación posible entre las pretensiones del cliente y el precio/calidad. Un edificio bien concebido y bien construido es una excelente inversión a medio-largo plazo. El trabajo del Arquitecto introduce no sólo una revalorización, sino también la garantía de una buena concreción de la obra. Los Arquitectos, cuando se solicite, pueden estructurar el proceso de construcción de modo que se distribuya en fases, adaptándolo a sus condiciones económicas.

"Un arquitecto sólo sirve para hacer diseños"

Hoy en día, la mejor respuesta a la pregunta “¿Qué hace un arquitecto?” puede ser “¿Qué quiere que haga? ¿Restauración? ¿Rehabilitación? ¿Estudio de viabilidad? ¿Proyecto de interiores? ¿Análisis de costes? ¿Revisión de un Proyecto? ¿Gestión de la obra?

Los arquitectos ven el proyecto en su conjunto. Lo resuelven con creatividad y sensibilidad. Hacen de su inversión una buena inversión. Le facilitan la vida, liberándolo de tareas que desconoce.

 

PREGUNTA 2 Como se desarrolla un Proyecto de Arquitectura.

El trabajo de un Arquitecto se desarrolla por fases.

Por regla general un proyecto tiene 6 fases pudiendo, aun así, variar dependiendo del grado de complejidad de éste. El paso a la fase siguiente se hace siempre después de la fase anterior por parte del cliente.

FASE 1. Definición de Programa Preliminar / Presentación de Propuesta de Honorarios.

Fase en la cual el Cliente y el Arquitecto hablan sobre aquello que va a se proyectado, por ejemplo, cuantos dormitorios, salas y demás requisitos programáticos, así como condicionantes presupuestarios. Son analizados los condicionantes legales y el planeamiento en vigor, como por ejemplo los Planes Generales, etc. En esta fase también se decide sobre los plazos de elaboración del proyecto, constitución del equipo del proyecto y otros condicionantes del mismo. En paralelo, se presenta por parte del Arquitecto una Propuesta de Honorarios y se presenta un Contrato escrito.

El Cliente deberá entregar, en esta fase, el levantamiento topográfico y/o Geológico completo, así como, si fuera el caso, el Levantamiento Arquitectónico de lo existente.

FASE 2. Estudio previo.

En esta fase el arquitecto desarrolla en concepto preliminar del Proyecto, de acuerdo con lo convenido en la fase anterior. Normalmente consiste en la presentación de diseños a diferentes escalas. Algunos Arquitectos presentan también maquetas de estudio y/o simulaciones tridimensionales de lo propuesto, para facilitar la compresión del mismo por parte del cliente. En esta fase se inicia el desarrollo de los Proyectos de Especialidades (Ejecución), bajo la coordinación directa del Arquitecto.

FASE 3. Proyecto Básico / Solicitud de Licencia.

Fase en donde el arquitecto desarrolla el Proyecto en conformidad con lo establecido en la fase anterior, preparando el proceso de aprobación por el respectivo Ayuntamiento, así como por las demás entidades envueltas en la Licencia del mismo, delante de las cuales el Arquitecto es el responsable técnico del Proyecto de Arquitectura.

Al mismo tiempo, o posteriormente a la concesión de la Licencia Urbanística, se procedrá a la entrega de los restantes Proyectos de especialidades legalmente exigidos para su aprobación.

FASE 4. Proyecto de Ejecución / Mediciones y Presupuesto.

Después de la aprobación por parte del Ayuntamiento y de las demás entidades de los diversos proyectos (Arquitectura y Especialidades), el arquitecto prepara el Proyecto de Ejecución, que se presenta en forma de memorias y planos, de fácil interpretación por parte de los intervinientes en su materialización y donde se especifica todos los trabajos necesarios para la ejecución de la obra (por ejemplo, sistemas constructivos, materiales, carpinterías, etc.) En paralelo, se inicia el proceso de Mediciones y Presupuesto, en donde se describen todas las cantidades de materiales a utilizar, tipos de trabajo y forma de ejecución, para poder llegar a estimar el valor de la obra. A partir de estos documentos - Proyecto de Ejecución y Mediciones y Presupuesto – se elabora el Cuaderno de Encargos, documento escrito que especifica las condiciones técnicas generales y especiales de construcción y vincula al Constructor a las demás condiciones de la obra.

FASE 5. Selección del Constructor.

En esta fase el Cliente selecciona el constructor de la obra. El arquitecto podrá colaborar con el Cliente en esta fase, ayudándolo en el análisis de la capacidad técnica de los diferentes candidatos, así como del análisis del presupuesto y plazo para la concreción de la obra. Se deberá tener en consideración que aunque siempre el precio es un factor importante en la adjudicación, tiene que conjugarse un amplio conjunto de factores.

En esta fase también se escoge el técnico que será responsable ante el Ayuntamiento de la Dirección de Ejecución Material de la obra. Éste siempre es nombrado por el propietario de la obra (Cliente) y podrá ser un técnico perteneciente a los cuadros técnicos de la empresa constructora, u otra persona cualquiera que el dueño de la obra desee escoger, incluido el autor del proyecto.

FASE 6. Asistencia Técnica a la Ejecución de la Obra.

Esta es la fase de la materialización de todo el trabajo desenvuelto hasta el momento. La certificación que su Proyecto se cumple es un deber del Arquitecto. En esta fase, el papel del arquitecto podrá comprender la aclaración de las dudas de interpretación, la prestación de informaciones complementarias al proyecto elaborado, ayudando al propietario en la verificación de la calidad de los materiales y de la ejecución de los trabajos, lo que no significa que el mismo esté obligado al acompañamiento de la Obra. Tal situación deberá ser objeto de contrato entre las partes, en la seguridad de que se siempre es ventajoso para el Cliente la contratación del mismo. El arquitecto, como autor del proyecto puede gestionar su obra.

 

PREGUNTA 3 Como seleccionar el Arquitecto/Arquitecto Técnico/Ingeniero

Es importante establecer una relación de confianza con el Arquitecto que se escoja.

Elabore una lista de posibles candidatos.

La manera más común de encontrar un Arquitecto es recurrir a los amigos y familiares que ya trabajaran o conozcan un Arquitecto. Otra forma, es la de intentar saber quién es el autor de obras con las cuales se identifica.

Contacte con los posibles candidatos

Telefonee a los Arquitectos que seleccionó. Describa su proyecto y pregunte si están disponibles para realizarlo. Si así fuera, fije una reunión, preferentemente en el despacho de ellos.

Reúnase con los posibles candidatos

El objetivo de esta reunión preliminar es conocer a las personas con las que va a trabajar, su personalidad y su trabajo. Solicite consultar un portfolio del Arquitecto.

Un proyecto es un proceso que se alarga en el tiempo, por tanto la persona a la que va a elegir será alguien con quien va a trabajar durante algún tiempo. Es necesario que exista compatibilidad entre las dos partes. Dígale lo que pretende y cual es el presupuesto disponible.

A algunos clientes les gusta pedir una pequeña propuesta de proyecto antes de decidirse.

Tenga en cuenta que tal propuesta es, por regla general, pagada por el Cliente.

 

PREGUNTA 4 ¿En qué le podemos ayudar en Omega-Management?

Omega Management le puede ayudar en todos los asuntos relacionados con la edificación, a través de su grupo de expertos profesionales del sector que están a su servicio. Puede hacer consultas sobre temas relacionados con tu hogar o su comunidad (inspección de edificios, ahorro de energía, defectos de construcción, mantenimiento, humedades, condensaciones...) con tu empresa (seguridad y salud, gestión de proyectos, licencias...) incluso si es un ayuntamiento (urbanismo, conservación del patrimonio...).

 

PREGUNTA 5 ¿Qué cobra un Arquitecto, un Arquitecto Técnico o un Ingeniero?

Tras la liberalización de tarifas de la Ley 7/1997, el profesional puede presupuestar libremente sus honorarios. Es recomendable acordar todos los conceptos que están incluidos, IVA, desplazamientos, gastos de visado, etc. También puede solicitar un presupuesto cerrado poniéndosela en contacto con nosotros. En OMEGA MANAGEMENT nos ajustaremos a sus necesidades y le daremos el precio más competitivo.

 

PREGUNTA 6 ¿Porque aparece la obligatoriedad de contratar el seguro decenal?

Este seguro viene a proteger a los compradores de viviendas del vacío legal que aparecía con anterioridad en situaciones en las que producido unos daños estructurales con consecuencias económicas importantes, al intentar buscar responsabilidades las empresas promotoras habían desaparecido o eran insolventes y era muy complicado cubrir estas reparaciones, por lo que la ley viene a obligar la contratación de esta póliza por el periodo de diez años entendiendo que los problemas estructurales se harán visibles en una edificación antes de esta edad, cubriéndose entonces por esta póliza independientemente del estado de la empresa promotor.

 

PREGUNTA 7 ¿Cuál es el precio medio para construir una vivienda?

Siempre encontraremos algún constructor atrevido que nos dice que por 500 €/m2 nos construirá nuestra vivienda, pues puede ser que si cumpla con esta cantidad, o que quede muy lejos de la realidad. Pero en realidad sólo tenemos que preguntarnos como ha fijado este precio, si todavía no sabemos ni como es la casa, e incluso a veces no le hemos dicho ni dónde está y él ya sabe cuánto cuesta. O son unos adivinos o juegan con tanto margen que son capaces de ajustarse a cualquier precio.

Evidentemente adivinos no son, por lo que queda claro que lo que hacen es jugar con las calidades de todos los materiales y manos de obra, para poder llegar a esos precios, con lo que tendremos que dejar al constructor libertad en estos conceptos para que él pueda mantenernos su referencia de precio. Por lo que nuestra vivienda con toda seguridad no es la que nosotros queríamos sino la que le interesa al constructor que sea.

Además tarde o temprano el constructor nos explicara que ese precio de 500 €/m2 es el precio que se maneja para hacer promociones, es decir para hacer cantidad de obra y muy repetitiva, como son las promociones, y que para hacernos nuestra obra personalizada y sin suponer cantidad de metros deberíamos comenzar a hablar de 700 ó 800 €/m2, además después siempre nos dirá que el mundo de la construcción siempre se habla sin IVA y que hay que añadir el correspondiente IVA. Por lo que ya estamos casi doblando el precio con el que se comenzó a hablar.

Ha quedado claro que no se puede hablar de precio medio de construcción hasta que no tenemos muchos parámetros de nuestra vivienda decididos/definidos y que las generalidades en la vivienda de uno mismo rara vez funcionan, ya que todas suelen tener particularices propias de sus dueños.

Por lo que solo una persona experta y que ya pueda estar imaginando nuestra vivienda, se puede atrever a darnos una referencia de cuál será el coste de la construcción de la misma. Siempre como una valoración aproximada y que solo se podrá concretar cuando se realice un proyecto lo suficientemente definido y varios constructores liciten por la obra.

Por otro lado existen varias entidades que manejan estadísticas de edificación, Ministerio de la Fomento, Colegio de Arquitectos, Colegio de Aparejadores y arquitectos Técnicos, algunos Gremios de Construcción.

Todos estos organismos manejas cifras obtenidas generalmente de datos facilitados por promotores y auto-promotores, o de realizar presupuestos con precios medios de distintas partidas de la construcción de viviendas de las cuales se obtiene el precio consultando los precios de las tarifas de los fabricantes.

Dado que el mercado de la construcción es un mercado bastante poco trasparente, las cantidades que los promotores confiesan como costes de construcción o lo precios que los fabricantes ponen a sus productos, distan mucho de la realidad. Todos nos imaginamos que el constructor tiene un importante precio de descuento sobre el precio tarifa de cualquier material de construcción, o que ha sido costumbre de los auto-promotores no declarar la totalidad de los gastos de construcción para pagar menos impuestos.

Pues con estos datos que sirven para cualquier cosa menos para reflejar la realidad, es con los que se obtienen los precios medios por estos organismos, por lo que la utilidad de los mismos no va más allá de darnos una orientación aproximada.

En OMEGA MANAGEMENT le asesoramos y orientamos para que no tenga ningún problema ni sorpresa, como los antes citados, durante la ejecución de su vivienda o reforma, porque para nosotros lo importante son los intereses del propietario o promotor.

 

PREGUNTA 8 ¿Es obligatorio el estudio geotécnico?

A día de hoy es obligatorio su contratación, así viene recogido por la Ley de la Ordenación de la Edificación (LOE) del año 1999 y en el año 2007 el Código Técnico de la Edificación (CTE) viene a recoger los mismos condicionantes que la LOE.

El Código Técnico de la Edificación recoge explícitamente la obligatoriedad del realizar un estudio geotécnico para todas las obras de edificación, excepto las que cumplan las siguientes 5 condiciones:

1. Que sea una edificación técnicamente sencilla.

2. De escasa entidad constructiva.

3. De una única planta.

4. Que no tenga carácter residencial o público.

5. Que no pueda afectar a la seguridad de la personas.

 

Por lo que una vivienda, por básica que sea no cumple con estas condiciones ya que tiene un carácter residencial, además de afectar a la seguridad de las personas, por lo que queda clara la necesidad del estudio geotécnico según el CTE.

Añadir que no es que sea obligatorio sino que el mismo Código Técnico de la Edificación recoge en su Documento Básico de Seguridad Estructural Cimientos (DB SE-C), no solo dice que es necesario disponer del estudio geotécnico, sino que incluso dice como debe ser el reconocimiento del terreno y cuál debe ser el contenido explícito del estudio geotécnico.

Recuerde que al no disponer del Estudio geotécnico, el técnico que calcule dimensiones y/o armados de su cimentación, no podrá hacerlo con total seguridad, o mejor dicho, no lo podrá realizar, con todo lo que esto conlleva. Evítese problemas en el futuro, realice el Estudio Geotécnico con un laboratorio especialista.

En OMEGA MANAGEMENT, le garantizamos que con el estudio geotécnico evitará en el futuro problemas como;


    • Asentamientos Diferenciales, que provocaran en pocos años indeseables grietas en paredes y fachadas.

    • Filtraciones de agua del Subsuelo, que inundaran su sótano o planta baja.

    • Existencia de roca en el subsuelo, que encarecerá la excavación de la cimentación.

    • Tensiones admisibles, que ayudaran a determinar las dimensiones de la cimentación.

    • Cohesión y Coherencia del terreno, determinará qué tipo de cimentación será la más adecuada.

 

PREGUNTA 9 ¿Qué es una infografía?

Entendida como herramienta en arquitectura, es la herramienta que ayuda a los clientes que no están tan acostumbrados a la lectura de planos o al trabajo de imaginar espacios con sus correspondientes materiales, a que puedan gracias a una recreación virtual realizada por ordenador tener una imagen lo más real posible de esos espacios vestidos con los materiales que se han sugerido.

Nos ayudara a tomar decisiones sobre si realmente es eso lo que nos gustaría ver cuando la obra estuviera terminada, con esos materiales y esos tamaños de huecos….

Es una herramienta de gran utilidad sobre todo para trabajar con los materiales ya que lograremos decidir el color y las texturas de todos los materiales. No solo de la obra sino también del mobiliario.

Gracias a esta herramienta el cliente sabe perfectamente como terminara siendo esa estancia de la vivienda o su fachada, a la vez que también nos ayuda a explicarnos con el constructora que ya está viendo cómo ha de terminar la ejecución de la obra para que termine tal cual la infografía ha mostrado, o mejor si es posible.

 

PREGUNTA 10 El Administrador nos ha dicho que el edificio tiene que pasar una Inspección Técnica. ¿En qué consiste?

La Inspección Técnica del Edificio (ITE) es una inspección obligatoria que tienen que pasar los edificios (como una especie de ITV). Consiste en una inspección visual de todo el edificio (fachadas, cubiertas, pisos, locales,...) por parte de un técnico, que hará un informe donde indicará el estado general del edificio, y si éste tiene alguna deficiencia (leve, grave, o muy grave), y el plazo en el que recomienda repararla.

En función de cuando fue construido el edificio, hay un plazo o otro (anteriores a 1930, la deberían haber pasado antes del 31-12-2012)(1931-1950, hasta el 31-12-2013)(1951-1960, hasta el 31-12-2014)(1961-1970, hasta el 31-12-2015)(a partir del 1971, el 31 de diciembre del año que el edificio haga 45). Se tiene también que preveer un tiempo prudencial después de hecha la Inspección, para poder hacer (si son necesarias) las obras de reparación.

 

PREGUNTA 11 Queremos hacer obras de rehabilitación del edificio. ¿Podemos pedir alguna subvención al Gobierno central?

El Gobierno Central y la Generalitat de Catalunya, a través del RD233/2013 y el D13/2010 y el D171/2012 respectivamente, tienen previstas unas ayudas, entre otras, para rehabilitar edificios y la regeneración y renovación de zonas urbanas. Las actuaciones subvencionables son, a grandes rasgos, para la conservación de los edificios (estructura, instalaciones comunes, fachadas, cubiertas, medianeras) y para la mejora de la calidad y sostenibilidad (mejora del aislamiento de cubiertas o fachadas, sustitución de carpinterías exteriores; calefacción, refrigeración, agua caliente, o ventilación más eficientes; instalación de energías renovables; mejora de eficiencia de ascensor o iluminación del edificio; mecanismos comunes para el ahorro de agua; mejoras en la protección al ruido).

 

PREGUNTA 12 ¿Puedo obligar a la Comunidad a hacer unas obras de mantenimiento en mi piso o local?

Dependerá de que obras sean, de que elementos afecten, y de cómo se hayan producido los desperfectos.

Si las obras afectan a elementos comunitarios (estructura, cubiertas, fachadas, instalaciones comunitarias, espacios comunitarios), y se justifican por motivos de seguridad, o salubridad, o correcta conservación; le toca a la Comunidad hacerse cargo. Si la Comunidad no quisiera hacerlas, siempre se puede informar al Ayuntamiento de las deficiencias; éste enviará a un técnico para comprobarlas, y si corresponde obligará a la Comunidad a hacer las obras.

Si las obras afectan a elementos privativos (pavimentos, instalaciones, falsos techos, enyesados, alicatados, sanitarios, cocina, cambio de tabiques, ...); corresponden al propietario de cada piso.

Si los desperfectos en el piso se han producido por otras entidades, correspondería al propietario de ésta hacerse cargo de la reparación (por ejemplo, una fuga de agua que provoca humedades en el interior del piso; si proviene de una tubería comunitaria, corresponde a la Comunidad; si proviene del baño de un vecino, corresponde al vecino; si es de vuestro piso, os corresponde a vosotros).

 

PREGUNTA 13 Quiero alquilar o vender el piso, y me piden la cédula de habitabilidad.

Un técnico hace una inspección visual del vuestro piso, y comprueba que cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que establece la normativa vigente, en este caso el D141/2012, por la fecha en que fue construido. Hará un informe, y éste se tendrá que entregar en el Departamento de Urbanísmo o en las oficinas de Habitatge del Ayuntamiento, para tramitar la solicitud de la cédula de habitabilidad. En unos 30-40 días naturales acostumbran a tenerla, y la podemos recoger presencialmente o hacer que nos la envíen por correo. Actualmente, 2013, las tasas para tramitar una cédula de segunda ocupación son de 6,75€.

 

PREGUNTA 14 Quiero alquilar o vender el piso, y me piden la certificación energética.

OMEGA MANAGEMENT hará una inspección visual del vuestro piso, y comprueba sus condiciones energéticas según lo que establece la normativa. Hará un informe con la certificación, donde vuestro piso tendrá una valoración energética (igual que los electrodomésticos, A, B, C, D, E,...), y os hará sugerencias para poderla mejorar. En una o dos semanas tendréis el Certificado de Eficiencia Energética.

 

PREGUNTA 15 Quiero hacer obras en mi piso. ¿Qué tipos de licencias hay?

Básicamente se pueden solicitar al Ayuntamiento cuatro tipos de licencias:

a/ “Assabentat” de obras. Sirve para hacer obras de poca importancia (cambios de pavimentos, alicatados, falsos techos, cambio de aparatos sanitarios,...). Se conceden inmediatamente, y no se tienen que pagar tasas.

b/ Obras menores. Sirve para hacer obras de poca envergadura. Puede haber derribo de tabiques, pero no pueden afectar a ningún elemento estructural. Se pueden hacer también cambios de instalaciones, cambios de distribución, reformas integrales de cocinas o baños, etc. Se tiene que presentar documentación técnica, la concesión no es inmediata, y se tendrán que pagar las tasas municipales.

c/ Obras mayores. Sirven para hacer obras de más importancia, donde estamos afectando elementos estructurales, o bien ampliando la superficie construida, o bien cambiando de uso (por ejemplo, un local que se quiere convertir en una vivienda). Se tiene que presentar un proyecto, la concesión no es inmediata, y se tendrán que pagar las tasas municipales.

d/ Actuaciones de urgencia. En casos graves, en que sea necesario hacer una reparación inmediata en el edificio, ya que implique un riesgo para las personas, se puede tramitar ésta licencia. Una vez informada, permite comenzar inmediatamente las obras, pudiendo presentar más adelante la documentación técnica que corresponda. También se tendrán que pagar las tasas municipales.

 

PREGUNTA 16 Queremos hacer una reforma en casa. ¿Por dónde empezamos? ¿Cúal es el proceso?

Primero debéis definir el motivo por el cual queréis hacer la reforma, y las necesidades que queréis que vuestra casa cumpla y ahora no lo hace (por ejemplo, ampliar la cocina, o hacer un baño adicional, o hacer una habitación de más, etc).

Una vez aclarado esto, el arquitecto os puede hacer un estudio previo, y presentaros diferentes opciones de reforma. Trabajando conjuntamente, llegareis a definir como queréis que sea la reforma. Después el arquitecto hará el proyecto.

Antes de acabar el proyecto, es aconsejable tener un avance de las diferentes partidas de la obra, y poder pedir presupuesto a un par o más industriales. Si los números gordos de los presupuestos nos cuadran, damos luz verde para acabar el proyecto (si son demasiado elevados, quizás se tendrá que reducir en el proyecto un poco la reforma que queréis hacer o simplemente bajar calidades, y volver a pedir presupuestos).

Con el proyecto acabado, y visado por el colegio profesional, se solicita la licencia de obras al Ayuntamiento (la concesión puede tardar aproximadamente un mes, y dependerá principalmente de la cantidad de expedientes que tengan en los Servicios Técnicos municipales). También es el momento de solicitar las subvenciones a las cuales os queráis acoger.

Con la licencia concedida, tenéis un plazo para empezar las obras (acostumbran a ser 6 meses), y también un plazo para hacerla (éste varía en función de la magnitud de la obra, pero acostumbra a ser de 2 años).

Una vez acabada la obra, el arquitecto hará el Certificado de Final de Obra (visado por el colegio), y se hará el Acta de Recepción (documento que firman el cliente, el arquitecto y el constructor, diciendo que se ha acabado la obra, siguiendo el proyecto, y a satisfacción del cliente). Se deberá entregar el certificado al Ayuntamiento (también para recuperar las fianzas), y se completará la documentación para la subvención.

 

PREGUNTA 17 Quiero hacer obras en un local para vivir en el. ¿Me pueden poner pegas los vecinos o el Ayuntamiento?

Lo que queréis hacer es un cambio de uso, de un local a una vivienda. El Ayuntamiento básicamente hará dos comprobaciones:

a/ Si por densidad, se puede hacer una vivienda más en el edificio. Dividiendo la superficie construida total del edificio por 80 (superficie de referencia para la mayoría de Ayuntamientos), el resultado, redondeando los decimales al alza, da la cantidad máxima de viviendas que se permite. Si la suma de las viviendas actuales del edificio, más la nueva que queráis hacer, da un número igual o inferior al que ha salido antes, si que se podrá hacer.

b/ Si por el resto de normativas aplicables, considerando con los requisitos de obra nueva, la nueva vivienda las cumpliría todas (CTE, habitabilidad, ...).

Los vecinos, si todo es correcto, y se hacen las obras con la correspondiente licencia del Ayuntamiento, no tienen motivos razonables de queja.

 

PREGUNTA 18 El vecino del piso inferior está haciendo obras. Me han aparecido unas grietas en las paredes, y el suelo del pasillo se ha combado.

Al hacer obras, siempre se producen vibraciones. Por lo que parece, si las grietas y la comba no estaban antes de las obras, todo apunta a que se han producido a consecuencia de éstas. Puede que se hayan eliminado tabiques sin tomar las medidas técnicas apropiadas. Se debería informar inmediatamente, de manera fehaciente (burofax), al vecino y al administrador de la finca. Hacer fotos (con fecha, por ejemplo un periódico)(con algún elemento al lado que sirva para comparar la medida, por ejemplo una moneda), y colocar algún testigo (para ver si con el tiempo aumentan). El vecino hablará con el técnico que le dirige la obra, y/o con el constructor que la hace, para que comprueben el origen y el alcance de las lesiones.

Si todo va bien, se hará cargo de la reparación de estas grietas y combas, y el problema quedará resuelto.

Si no hay colaboración, probablemente necesitáis un informe pericial (hecho por un técnico competente en la materia, que identifique las lesiones, diga las causas, proponga sistemas de reparación, y los valore económicamente) y el soporte de un/a abogado/a para reclamar al vecino la reparación de los desperfectos.

 

PREGUNTA 19 Tengo una obra a medias y querría cambiar de Arquitecto y/o Arquitecto Técnico. ¿Puedo hacerlo?

Sí, que se puede hacer, pero siempre será más fácil primero mirar de reconducir la situación hablando con el actual Arquitecto.

Al contratar al Arquitecto, li encargasteis la dirección de la obra, que el aceptó, y asumió con el correspondiente documento visado por el Colegio de Arquitectos.

Si ahora queréis que otro Arquitecto finalice la obra, necesitareis primero la renuncia al resto de la dirección de la obra por parte del actual Arquitecto. La puede hacer el voluntariamente, o a petición vuestra. Si no quisiera hacer, podéis pedirla formalmente al Colegio de Arquitectos, pero tendréis que hacerlo por escrito, justificando el motivo.

En todo caso, tendréis que liquidar con el actual Arquitecto la indemnización que establecieseis en el contrato, por la no finalización de los trabajos encargados.

Una vez tengáis el documento visado por el Colegio, que formaliza la renuncia a la dirección de la obra; el nuevo arquitecto podrá asumir ésta dirección de obra restante.

 

PREGUNTA 20 Me han encargado la reforma de un piso en una finca antigua. Modifico un poco la distribución, y tengo que eliminar algún tabique. Para evitar problemas, ¿es necesario que haga algún refuerzo estructural?

Los tabiques, teóricamente no tendrían de transmitir cargas, ya que no son elementos estructurales. Lo que pasa es que con el tiempo, y la fluencia de los materiales de la estructura, ésta puede acabar apoyándose en los tabiques (haciendo que entren en carga).

Dependerá de la antigüedad del edificio, del tipo de estructura que tenga en los forjados (reticular, unidireccional, ...), del material de las viguetas (madera, hormigón, metálicas), de la posición de las viguetas respecto a la pared (paralelas, perpendiculares, o otra), de la cantidad de plantas que haya por encima del techo del piso donde actuamos, del mobiliario y uso que se haga de la zona del piso superior sobre los andamios, etc.

Reforzar la estructura por sistema, sin estudiar el cas individualmente, parece prudente, pero pienso que no es una buena solución. Estamos añadiendo peso al edificio (por tanto modificando la distribución de cargas), aumentando el importe de las obras para el cliente, y convirtiendo la obra a realizar en mayor o menor con afectación estructural (cuando quizás podía haber quedado en menor sin afectación estructural, y ir más rápida la tramitación de la licencia).

Por otro lado, del estudio del caso concreto, veremos donde es necesario hacer algún refuerzo y donde no lo es, y el dimensionado que tienen que tener.

 

end faq