Preguntes Freqüents

PREGUNTA 1 Per què recórrer a un arquitecte, arquitecte tècnic o enginyer?

Les obres creades per arquitectes resulten en una major qualitat de vida i de treball, però moltes vegades els ciutadans opten per no recórrer a un Arquitecte pels següents motius:

"El que necessito són 4 parets i un sostre… Para què recórrer a un Arquitecte?"

Els Arquitectes li ajuden a prendre decisions explorant tots els escenaris possibles, mostrant-li aquella solució que millor s'adapta a les seves necessitats.

"El que necessito és un enginyer"

Els arquitectes són els únics professionals que posseeixen els coneixements i habilitacions acadèmiques i legals per fer projectes d'Arquitectura, encara que aquests tècnics també tinguin el seu lloc en el procés constructiu, no estan habilitats per fer projectes d'Arquitectura.

"El que necessito és un constructor"

Els constructors construeixen, no projecten. Una de les prioritats de l'Arquitecte és la defensa dels interessos del seu client, actuant com el seu representant en diverses situacions. L'Arquitecte és el professional que, no només millor coneix el seu projecte, i domina les millors solucions constructives per a la seva edificació, resultant, al final, en una major qualitat constructiva de la mateixa. Treballar amb un Arquitecte és una garantia de qualitat.

"Un Arquitecte és un luxe que no em puc permetre"

Els honoraris dels Arquitectes no són amb prou feines una part a sumar al total. Per regla general, aquests representen un percentatge sobre l'estimació del cost total de l'obra.

Els Arquitectes elaboren i treballen amb pressupostos, assegurant sempre la millor relació possible entre les pretensions del client i el preu/qualitat. Un edifici ben concebut i ben construït és una excel·lent inversió a mitjà-llarg termini. El treball de l'Arquitecte introdueix no només una revaloració, sinó també la garantia d'una bona concreció de l'obra. Els Arquitectes, quan se sol·liciti, poden estructurar el procés de construcció de manera que es distribueixi en fases, adaptant-ho a les seves condicions econòmiques.

"Un arquitecte només serveix per fer dissenys"

Avui dia, la millor resposta a la pregunta “Què fa un arquitecte?” pot ser “Què vol que faci? Restauració? Rehabilitació? Estudi de viabilitat? Projecte d'interiors? Anàlisi de costos? Revisió d'un Projecte? Gestió de l'obra?

Els arquitectes veuen el projecte en el seu conjunt. Ho resolen amb creativitat i sensibilitat. Fan de la seva inversió una bona inversió. Li faciliten la vida, alliberant-ho de tasques que desconeix.

 

PREGUNTA 2 Com es desenvolupa un Projecte d'Arquitectura?

El treball d'un Arquitecte es desenvolupa per fases.

Per regla general un projecte té 6 fases podent, així i tot, variar depenent del grau de complexitat d'aquest. El pas a la fase següent es fa sempre després de la fase anterior per part del client.

FASE 1. Definició de Programa Preliminar / Presentació de Proposta d'Honoraris.

Fase en la qual el Client i l'Arquitecte parlen sobre allò que va a se projectat, per exemple, quants dormitoris, sales i altres requisits programàtics, així com condicionants pressupostaris. Són analitzats els condicionants legals i el planejament en vigor, com per exemple els Planes Generals, etc. En aquesta fase també es decideix sobre els terminis d'elaboració del projecte, constitució de l'equip del projecte i altres condicionants del mateix. En paral·lel, es presenta per part de l'Arquitecte una Proposta d'Honoraris i es presenta un Contracte escrit.

El Client haurà de lliurar, en aquesta fase, l'aixecament topogràfic i/o Geològic complet, així com, si fos el cas, l'Aixecament Arquitectònic de l'existent.

FASE 2. Estudi previ.

En aquesta fase l'arquitecte desenvolupa en concepte preliminar del Projecte, d'acord amb el convingut en la fase anterior. Normalment consisteix en la presentació de dissenys a diferents escales. Alguns Arquitectes presenten també maquetes d'estudi i/o simulacions tridimensionals del proposat, per facilitar la compressió del mateix per part del client. En aquesta fase s'inicia el desenvolupament dels Projectes d'Especialitats (Execució), sota la coordinació directa de l'Arquitecte.

FASE 3. Projecte Bàsic / Sol·licitud de Llicència.

Fase on l'arquitecte desenvolupa el Projecte de conformitat amb l'establert en la fase anterior, preparant el procés d'aprovació pel respectiu Ajuntament, així com per les altres entitats embolicades en la Llicència del mateix, davant de les quals l'Arquitecte és el responsable tècnic del Projecte d'Arquitectura.

Al mateix temps, o posteriorment a la concessió de la Llicència Urbanística, es procedrá al lliurament dels restants Projectes d'especialitats legalment exigits per a la seva aprovació.

FASE 4. Projecte d'Execució / Mesuraments i Pressupost.

Després de l'aprovació per part de l'Ajuntament i de les altres entitats dels diversos projectes (Arquitectura i Especialitats), l'arquitecte prepara el Projecte d'Execució, que es presenta en forma de memòries i plànols, de fàcil interpretació per part dels intervinents en la seva materialització i on s'especifica tots els treballs necessaris per a l'execució de l'obra (per exemple, sistemes constructius, materials, fusteries, etc.) En paral·lel, s'inicia el procés de Mesuraments i Pressupost, on es descriuen totes les quantitats de materials a utilitzar, tipus de treball i forma d'execució, per poder arribar a estimar el valor de l'obra. A partir d'aquests documents - Projecto d'Execució i Mesuraments i Pressupost – s'elabora el Quadern d'Encàrrecs, document escrit que especifica les condicions tècniques generals i especials de construcció i vincula al Constructor a les altres condicions de l'obra.

FASE 5. Selecció del Constructor.

En aquesta fase el Client selecciona el constructor de l'obra. L'arquitecte podrà col·laborar amb el Client en aquesta fase, ajudant-ho en l'anàlisi de la capacitat tècnica dels diferents candidats, així com de l'anàlisi del pressupost i termini per a la concreció de l'obra. S'haurà de tenir en consideració que encara que sempre el preu és un factor important en l'adjudicació, ha de conjugar-se un ampli conjunt de factors.

En aquesta fase també s'escull el tècnic que serà responsable davant l'Ajuntament de l'Adreça d'Execució Material de l'obra. Aquest sempre és nomenat pel propietari de l'obra (Client) i podrà ser un tècnic pertanyent als quadres tècnics de l'empresa constructora, o una altra persona qualsevol que l'amo de l'obra desitgi escollir, inclòs l'autor del projecte.

FASE 6. Assistència Tècnica a l'Execució de l'Obra.

Aquesta és la fase de la materialització de tot el treball desembolicat fins al moment. La certificació que el seu Projecte es compleix és un haver de de l'Arquitecte. En aquesta fase, el paper de l'arquitecte podrà comprendre l'aclariment dels dubtes d'interpretació, la prestació d'informacions complementàries al projecte elaborat, ajudant al propietari en la verificació de la qualitat dels materials i de l'execució dels treballs, la qual cosa no significa que el mateix estigui obligat a l'acompanyament de l'Obra. Tal situació haurà de ser objecte de contracte entre les parts, en la seguretat que se sempre és avantatjós per al Client la contractació del mateix. L'arquitecte, com a autor del projecte pot gestionar la seva obra.

 

PREGUNTA 3 Com seleccionar l'arquitecte/ l'artquitecte tècnic/ l'enginyer?

És important establir una relació de confiança amb l'Arquitecte que s'esculli.

Elabori una llista de possibles candidats.

La manera més comuna de trobar un Arquitecte és recórrer a els amics i familiars que ja treballessin o coneguin un Arquitecte. Una altra forma, és la d'intentar saber qui és l'autor d'obres amb les quals s'identifica.

Contacti amb els possibles candidats

Telefoni als Arquitectes que va seleccionar. Descrigui el seu projecte i pregunti si estan disponibles per realitzar-ho. Si fos així, fixi una reunió, preferentment en el despatx d'ells.

Reuneixi's amb els possibles candidats

L'objectiu d'aquesta reunió preliminar és conèixer a les persones amb les quals va a treballar, la seva personalitat i el seu treball. Sol·liciti consultar un portfolio de l'Arquitecte.

Un projecte és un procés que s'allarga en el temps, per tant la persona a la qual va a triar serà algú amb qui va a treballar durant algun temps. És necessari que existeixi compatibilitat entre les dues parts. Digui-li el que pretén i com és el pressupost disponible.

A alguns clients els agrada demanar una petita proposta de projecte abans de decidir-se.

Tingui en compte que tal proposta és, per regla general, pagada pel Client.

 

PREGUNTA 4 En què li podem ajudar a Omega Management?

Omega Management li pot ajudar en tots els assumptes relacionats amb l'edificació, a través del seu grup d'experts professionals del sector que estan al seu servei. Pot fer consultes sobre temes relacionats amb la teva llar o la seva comunitat (inspecció d'edificis, estalvi d'energia, defectes de construcció, manteniment, humitats, condensacions...) amb la teva empresa (seguretat i salut, gestió de projectes, llicències...) fins i tot si és un ajuntament (urbanisme, conservació del patrimoni...).

 

PREGUNTA 5 Què cobra un Arquitecte, un Arquitecte Tècnic o un Enginyer?

Després de la liberalització de tarifes de la Llei 7/1997, el professional pot pressupostar lliurement els seus honoraris. És recomanable acordar tots els conceptes que estan inclosos, IVA, desplaçaments, despeses de visat, etc. També pot sol·licitar un pressupost tancat posant-la-hi en contacte amb nosaltres. En OMEGA MANAGEMENT ens ajustarem a les seves necessitats i li donarem el preu més competitiu.

 

PREGUNTA 6 Per què apareix l'obligatorietat de contractar el segur decenal?

Aquest segur ve a protegir als compradors d'habitatges del buit legal que apareixia amb anterioritat en situacions en les quals produït uns danys estructurals amb conseqüències econòmiques importants, en intentar buscar responsabilitats les empreses promotores havien desaparegut o eren insolvents i era molt complicat cobrir aquestes reparacions, per la qual cosa la llei ve a obligar la contractació d'aquesta pòlissa pel període de deu anys entenent que els problemes estructurals es faran visibles en una edificació abans d'aquesta edat, cobrint-se llavors per aquesta pòlissa independentment de l'estat de l'empresa promotor.

 

PREGUNTA 7 Quin és el preu mitjà per construir un habitatge?

Sempre trobarem algun constructor atrevit que ens diu que per 500 €/m2 ens construirà el nostre habitatge, doncs pot ser que si compleixi amb aquesta quantitat, o que quedi molt lluny de la realitat. Però en realitat només hem de preguntar-nos com ha fixat aquest preu, si encara no sabem ni com és la casa, i fins i tot de vegades no li hem dit ni on està i ell ja sap quant costa. O són uns endevins o juguen amb tant marge que són capaços d'ajustar-se a qualsevol preu.

Evidentment endevins no són, per la qual cosa queda clar que el que fan és jugar amb les qualitats de tots els materials i mans d'obra, per poder arribar a aquests preus, amb el que haurem de deixar al constructor lliberteu en aquests conceptes perquè ell pugui mantenir-nos la seva referència de preu. Pel que nostre habitatge amb tota seguretat no és la que nosaltres volíem sinó la que li interessa al constructor que sigui.

A més tard o d'hora el constructor ens expliqués que aquest preu de 500 €/m2 és el preu que es maneja per fer promocions, és a dir per fer quantitat d'obra i molt repetitiva, com són les promocions, i que per fer-nos nostra obra personalitzada i sense suposar quantitat de metres hauríem de començar a parlar de 700 o 800 €/m2, a més després sempre ens dirà que el món de la construcció sempre es parla sense IVA i que cal afegir el corresponent IVA. Pel que ja estem gairebé doblegant el preu amb el qual es va començar a parlar.

Ha quedat clar que no es pot parlar de preu mitjà de construcció fins que no tenim molts paràmetres del nostre habitatge decidits/definits i que les generalitats en l'habitatge d'un mateix rares vegades funcionen, ja que totes solen tenir particularices pròpies dels seus amos.

Pel que solament una persona experta i que ja pugui estar imaginant el nostre habitatge, es pot atrevir a donar-nos una referència de quin serà el cost de la construcció de la mateixa. Sempre com una valoració aproximada i que solament es podrà concretar quan es realitzi un projecte prou definit i diversos constructors licitin per l'obra.

D'altra banda existeixen diverses entitats que manegen estadístiques d'edificació, Ministeri de la Fomento, Col·legi d'Arquitectes, Col·legi d'Aparelladors i arquitectes Tècnics, alguns Gremis de Construcció.

Tots aquests organismes maneges xifres obtingudes generalment de dades facilitades per promotors i acte-promotors, o de realitzar pressupostos amb preus mitjans de diferents partides de la construcció d'habitatges de les quals s'obté el preu consultant els preus de les tarifes dels fabricants.

Atès que el mercat de la construcció és un mercat bastant poc trasparente, les quantitats que els promotors confessen com a costos de construcció o ho preus que els fabricants posen als seus productes, disten molt de la realitat. Tots ens imaginem que el constructor té un important preu de descompte sobre el preu tarifa de qualsevol material de construcció, o que ha estat costum dels acte-promotors no declarar la totalitat de les despeses de construcció per pagar menys imposats.

Doncs amb aquestes dades que serveixen per a qualsevol cosa menys per reflectir la realitat, és amb els quals s'obtenen els preus mitjans per aquests organismes, per la qual cosa la utilitat dels mateixos no va més enllà de donar-nos una orientació aproximada.

En OMEGA MANAGEMENT li assessorem i orientem perquè no tingui cap problema ni sorpresa, com els abans citats, durant l'execució del seu habitatge o reforma, perquè para nosaltres l'important són els interessos del propietari o promotor.

 

PREGUNTA 8 És obligatori l'estudi geo-tècnic?

A dia d'avui és obligatori la seva contractació, així ve recollit per la Llei de l'Ordenació de l'Edificació (LLOI) de l'any 1999 i l'any 2007 el Codi Tècnic de l'Edificació (CTE) ve a recollir els mateixos condicionants que la LLOI.

El Codi Tècnic de l'Edificació recull explícitament l'obligatorietat del realitzar un estudi geotécnico per a totes les obres d'edificació, excepte les quals compleixin les següents 5 condicions:

1. Que sigui una edificació tècnicament senzilla.

2. D'escassa entitat constructiva.

3. D'una única planta.

4. Que no tingui caràcter residencial o públic.

5. Que no pugui afectar a la seguretat de la persones.



Pel que un habitatge, per bàsica que sigui no compleix amb aquestes condicions ja que té un caràcter residencial, a més d'afectar a la seguretat de les persones, per la qual cosa queda clara la necessitat de l'estudi geotécnico segons el CTE.

Afegir que no és que sigui obligatori sinó que el mateix Codi Tècnic de l'Edificació recull en el seu Document Bàsic de Seguretat Estructural Fonaments (DB ES-C), no solament diu que és necessari disposar de l'estudi geotécnico, sinó que fins i tot diu com ha de ser el reconeixement del terreny i quin ha de ser el contingut explícit de l'estudi geotécnico.

Recordi que al no disposar de l'Estudi geotécnico, el tècnic que calculi dimensions i/o armats de la seva fonamentació, no podrà fer-ho amb total seguretat, o millor dit, no ho podrà realitzar, amb tot el que això comporta. Eviti's problemes en el futur, realitzi l'Estudi Geotécnico amb un laboratori especialista.

En OMEGA MANAGEMENT, li garantim que amb l'estudi geotécnico evitarà en el futur problemes com:

 

    • Assentaments Diferencials, que provoquessin en pocs anys indesitjables esquerdes en parets i façanes.

 

    • Filtracions d'aigua del Subsòl, que inundessin el seu soterrani o planta baixa.

 

    • Existència de roca en el subsòl, que encarirà l'excavació de la fonamentació.

 

    • Tensions admissibles, que ajudessin a determinar les dimensions de la fonamentació.

 

    • Cohesió i Coherència del terreny, determinarà què tipus de fonamentació serà la més adequada.

 

 

PREGUNTA 9 Què és una infografia?

Entesa com a eina en arquitectura, és l'eina que ajuda als clients que no estan tan acostumats a la lectura de plànols o al treball d'imaginar espais amb els seus corresponents materials, al fet que puguin gràcies a una recreació virtual realitzada per ordinador tenir una imatge el més real possible d'aquests espais vestits amb els materials que s'han suggerit.

Ens ajudés a prendre decisions sobre si realment és això el que ens agradaria veure quan l'obra estigués acabada, amb aquests materials i aquestes grandàries de buits….

És una eina de gran utilitat sobretot per treballar amb els materials ja que aconseguirem decidir el color i les textures de tots els materials. No solament de l'obra sinó també del mobiliari.

Gràcies a aquesta eina el client sap perfectament com acabés sent aquesta estada de l'habitatge o la seva façana, alhora que també ens ajuda a explicar-nos amb el constructora que ja està veient com ha d'acabar l'execució de l'obra perquè acabi tal qual la infografia ha mostrat, o millor si és possible.

 

PREGUNTA 10 L'Administrador ens ha dit que l'edifici ha de passar una Inspecció Tècnica. En què consisteix?

La Inspecció Tècnica de l'Edifici (ITE) és una inspecció obligatòria que han de passar els edificis (com una espècie d'ITV). Consisteix en una inspecció visual de tot l'edifici (façanes, cobertes, pisos, locals,...) per part d'un tècnic, que farà un informe on indicarà l'estat general de l'edifici, i si aquest té alguna deficiència (lleu, greu, o molt greu), i el termini en el qual recomana reparar-la.

En funció de quan va ser construït l'edifici, hi ha un termini o un altre (anteriors a 1930, l'haurien d'haver passat abans del 31-12-2012)(1931-1950, fins al 31-12-2013)(1951-1960, fins al 31-12-2014)(1961-1970, fins al 31-12-2015)(a partir del 1971, el 31 de desembre de l'any que l'edifici faci 45). Es té també que preveer un temps prudencial després de feta la Inspecció, per poder fer (si són necessàries) les obres de reparació.

 

PREGUNTA 11 Volem fer obres de rehabilitació de l'edifici. Podem demanar alguna subvenció al Govern central?

El Govern Central i la Generalitat de Catalunya, a través del RD233/2013 i el D13/2010 i el D171/2012 respectivament, tenen previstes unes ajudes, entre unes altres, per rehabilitar edificis i la regeneració i renovació de zones urbanes. Les actuacions subvencionables són, a grans trets, per a la conservació dels edificis (estructura, instal·lacions comunes, façanes, cobertes, mitgeres) i per a la millora de la qualitat i sostenibilitat (millora de l'aïllament de cobertes o façanes, substitució de fusteries exteriors; calefacció, refrigeració, aigua calenta, o ventilació més eficients; instal·lació d'energies renovables; millora d'eficiència d'ascensor o il·luminació de l'edifici; mecanismes comuns per a l'estalvi d'aigua; millores en la protecció al soroll).

 

PREGUNTA 12 Puc obligar a la Comunitat a fer unes obres de manteniment en el meu pis o local?

Dependrà que obres siguin, que elements afectin, i de com s'hagin produït els desperfectes.

Si les obres afecten a elements comunitaris (estructura, cobertes, façanes, instal·lacions comunitàries, espais comunitaris), i es justifiquen per motius de seguretat, o salubritat, o correcta conservació; li toca a la Comunitat fer-se càrrec. Si la Comunitat no volgués fer-les, sempre es pot informar a l'Ajuntament de les deficiències; aquest enviarà a un tècnic per comprovar-les, i si correspon obligarà a la Comunitat a fer les obres.

Si les obres afecten a elements privatius (paviments, instal·lacions, falsos sostres, enguixats, enrajolats, sanitaris, cuina, canvi d'envans, ...); corresponen al propietari de cada pis.

Si els desperfectes en el pis s'han produït per altres entitats, correspondria al propietari d'aquesta fer-se càrrec de la reparació (per exemple, una fugida d'aigua que provoca humitats a l'interior del pis; si prové d'una canonada comunitària, correspon a la Comunitat; si prové del bany d'un veí, correspon al veí; si és del vostre pis, us correspon a vosaltres).

 

PREGUNTA 13 Vull llogar o vendre el pis, i em demanen la cèdula d'habitabilitat.

Un tècnic fa una inspecció visual de l'el vostre pis, i comprova que compleix les condicions mínimes d'habitabilitat que estableix la normativa vigent, en aquest cas el D141/2012, per la data en què va ser construït. Farà un informe, i aquest s'haurà de lliurar en el Departament de Urbanísmo o en les oficines de Habitatge de l'Ajuntament, per tramitar la sol·licitud de la cèdula d'habitabilitat. En uns 30-40 dies naturals acostumen a tenir-la, i la podem recollir presencialment o fer que ens la enviïn per correu. Actualment, 2013, les taxes per tramitar una cèdula de segona ocupació són de 6,75€.

 

PREGUNTA 14 Vull llogar o vendre el pis, i em demanen la certificació energètica.

OMEGA MANAGEMENT farà una inspecció visual del vostre pis, i comprova les seves condicions energètiques segons el que estableix la normativa. Farà un informe amb la certificació, on el vostre pis tindrà una valoració energètica (igual que els electrodomèstics, A, B, C, D, I,...), i us farà suggeriments per poder-la millorar. En una o dues setmanes tindreu el Certificat d'Eficiència Energètica.

 

PREGUNTA 15 Vull fer obres en el meu pis. Quins tipus de llicències hi ha?

Bàsicament es poden sol·licitar a l'Ajuntament quatre tipus de llicències:

a/ “Assabentat” d'obres. Serveix per fer obres de poca importància (canvis de paviments, enrajolats, falsos sostres, canvi d'aparells sanitaris,...). Es concedeixen immediatament, i no s'han de pagar taxes.

b/ Obres menors. Serveix per fer obres de poca envergadura. Pot haver-hi enderrocament d'envans, però no poden afectar a cap element estructural. Es poden fer també canvis d'instal·lacions, canvis de distribució, reformes integrals de cuines o banys, etc. S'ha de presentar documentació tècnica, la concessió no és immediata, i s'hauran de pagar les taxes municipals.

c/ Obres majors. Serveixen per fer obres de més importància, on estem afectant elements estructurals, o ben ampliant la superfície construïda, o ben canviant d'ús (per exemple, un local que es vol convertir en un habitatge). S'ha de presentar un projecte, la concessió no és immediata, i s'hauran de pagar les taxes municipals.

d/ Actuacions d'urgència. En casos greus, en què sigui necessari fer una reparació immediata a l'edifici, ja que impliqui un risc per a les persones, es pot tramitar aquesta llicència. Una vegada informada, permet començar immediatament les obres, podent presentar més endavant la documentació tècnica que correspongui. També s'hauran de pagar les taxes municipals.

 

PREGUNTA 16 Volem fer una reforma a casa. Per on comencem? Quin és el procés?

Primer heu de definir el motiu pel qual voleu fer la reforma, i les necessitats que voleu que la vostra casa compleixi i ara no ho fa (per exemple, ampliar la cuina, o fer un bany addicional, o fer una habitació de més, etc).

Una vegada aclarit això, l'arquitecte us pot fer un estudi previ, i presentar-vos diferents opcions de reforma. Treballant conjuntament, arribéssiu a definir com voleu que sigui la reforma. Després l'arquitecte farà el projecte.

Abans d'acabar el projecte, és aconsellable tenir un avanç de les diferents partides de l'obra, i poder demanar pressupost a un parell o més industrials. Si els nombres grossos dels pressupostos ens quadren, donem llum verda per acabar el projecte (si són massa elevats, potser s'haurà de reduir en el projecte una mica la reforma que voleu fer o simplement baixar qualitats, i tornar a demanar pressupostos).

Amb el projecte acabat, i visat pel col·legi professional, se sol·licita la llicència d'obres a l'Ajuntament (la concessió pot trigar aproximadament un mes, i dependrà principalment de la quantitat d'expedients que tinguin en els Serveis Tècnics municipals). També és el moment de sol·licitar les subvencions a les quals us vulgueu acollir.

Amb la llicència concedida, teniu un termini per començar les obres (acostumen a ser 6 mesos), i també un termini per fer-la (aquest varia en funció de la magnitud de l'obra, però acostuma a ser de 2 anys).

Una vegada acabada l'obra, l'arquitecte farà el Certificat de Final d'Obra (visat pel col·legi), i es farà l'Acta de Recepció (document que signen el client, l'arquitecte i el constructor, dient que s'ha acabat l'obra, seguint el projecte, i a satisfacció del client). S'haurà de lliurar el certificat a l'Ajuntament (també per recuperar les fiances), i es completarà la documentació per a la subvenció.

 

PREGUNTA 17 Vull fer obres en un local per viure en ell. Em poden posar problemes els veïns o l'Ajuntament?

El que voleu fer és un canvi d'ús, d'un local a un habitatge. L'Ajuntament bàsicament farà dues comprovacions:

a/ Si per densitat, es pot fer un habitatge més a l'edifici. Dividint la superfície construïda total de l'edifici per 80 (superfície de referència per a la majoria d'Ajuntaments), el resultat, arrodonint els decimals a l'alça, dóna la quantitat màxima d'habitatges que es permet. Si la suma dels habitatges actuals de l'edifici, més la nova que vulgueu fer, dóna un nombre igual o inferior al que ha sortit abans, si que es podrà fer.

b/ Si per la resta de normatives aplicables, considerant amb els requisits d'obra nova, el nou habitatge les compliria totes (CTE, habitabilitat, ...).

Els veïns, si tot és correcte, i es fan les obres amb la corresponent llicència de l'Ajuntament, no tenen motius raonables de queixa.

 

PREGUNTA 18 El veí del pis inferior està fent obres. M'han aparegut unes esquerdes en les parets, i el sòl del passadís s'ha blegat.

En fer obres, sempre es produeixen vibracions. Pel que sembla, si les esquerdes i la corda no estaven abans de les obres, tot apunta al fet que s'han produït a conseqüència d'aquestes. Pot ser que s'hagin eliminat envans sense prendre les mesures tècniques apropiades. S'hauria d'informar immediatament, de manera fefaent (burofax), al veí i a l'administrador de la finca. Fer fotos (amb data, per exemple un periòdic)(amb algun element al costat que serveixi per comparar la mesura, per exemple una moneda), i col·locar algun testimoni (per veure si amb el temps augmenten). El veí parlarà amb el tècnic que li dirigeix l'obra, i/o amb el constructor que la fa, perquè comprovin l'origen i l'abast de les lesions.

Si tot va bé, es farà càrrec de la reparació d'aquestes esquerdes i cordes, i el problema quedarà resolt.

Si no hi ha col·laboració, probablement necessiteu un informe pericial (fet per un tècnic competent en la matèria, que identifiqui les lesions, digui les causes, proposi sistemes de reparació, i els valori econòmicament) i el suport d'un/a advocat/a per reclamar al veí la reparació dels desperfectes.

 

PREGUNTA 19 Tinc una obra a mig fer i voldria canviar d'Arquitecte i/o Arquitecte Tècnic. Puc fer-ho?

Sí que es pot fer, però sempre serà més fàcil primer mirar de reconduir la situació parlant amb l'actual Arquitecte.

En contractar a l'Arquitecte, li vau encarregar l'adreça de l'obra, que el va acceptar, i va assumir amb el corresponent document visat pel Col·legi d'Arquitectes.

Si ara voleu que un altre Arquitecte finalitzi l'obra, necessitéssiu primer la renúncia a la resta de la direcció de l'obra per part de l'actual Arquitecte. La pot fer el voluntàriament, o a petició vostra. Si no volgués fer, podeu demanar-la formalment al Col·legi d'Arquitectes, però haureu de fer-ho per escrit, justificant el motiu.

En tot cas, haureu de liquidar amb l'actual Arquitecte la indemnització que establíssiu en el contracte, per la no finalització dels treballs encarregats.

Una vegada tingueu el document visat pel Col·legi, que formalitza la renúncia a la direcció de l'obra; el nou arquitecte podrà assumir aquesta la direcció de l'obra restant.

 

PREGUNTA 20 M'han encarregat la reforma d'un pis en una finca antiga. Modifico una mica la distribució, i haig d'eliminar algun envà. Per evitar problemes, és necessari que faci algun reforç estructural?

Els envans, teòricament no haurien de transmetre càrregues, ja que no són elements estructurals. El que passa és que amb el temps, i la fluencia dels materials de l'estructura, aquesta pot acabar recolzant-se en els envans (fent que entrin en càrrega).

Dependrà de l'antiguitat de l'edifici, del tipus d'estructura que tingui en els forjats (reticular, unidireccional, ...), del material de les biguetes (fusta, formigó, metàl·liques), de la posició de les biguetes respecte a la paret (paral·leles, perpendiculars, o una altra), de la quantitat de plantes que hi hagi per sobre del sostre del pis on actuem, del mobiliari i ús que es faci de la zona del pis superior sobre les bastides, etc.

Reforçar l'estructura sistemàticament, sense estudiar el cas individualment, sembla prudent, però penso que no és una bona solució. Estem afegint pes a l'edifici (per tant modificant la distribució de càrregues), augmentant l'import de les obres per al client, i convertint l'obra a realitzar en major o menor amb afectació estructural (quan potser podia haver quedat en menor sense afectació estructural, i anar més ràpida la tramitació de la llicència).

D'altra banda, de l'estudi del cas concret, veurem on és necessari fer algun reforç i on no ho és, i el dimensionament que han de tenir.

 

end faq